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不動産投資を知る
勤労所得、年金所得に変わる「新たな収入の窓口」として、資産所得の代表である「不動産投資」が注目されています。
- 不動産投資物件についての基本
- 不動産投資は一聞すると難しそうに聞こえますが、不動産投資物件の基本を抑えてしまえば、自ずと投資物件活用のコツが見えてきます。投資物件を上手に活用して収益を上げるためには、まずは不動産投資の基本について知っていきましょう。
- 投資物件への直接投資
- マンションや駐車場、オフィスビルなどの投資物件を購入することを、いわゆる「投資物件への直接投資」といいます。投資物件の購入候補には新築・中古のファミリーマンション、ワンルームマンション、アパート、中古マンションの一棟買いなど様々なものがあります。投資物件として、より収益を上げることができるような立地条件や将来性を十分考慮して購入することが大切です。
- プロによる投資物件への投資
- 投資物件に直接投資を行わずに、不動産投資のプロに資金を預けて間接的に投資を行う方法もあります。不動産投資信託などの運用会社（投資法人）に投資家が資金を託し、運用会社は様々な投資物件（マンション、オフィスビルなど）を運用して収益を上げます。その配当金が投資家の手に入ります。このように間接的な投資物件の運用で効率の良い投資を行うこともできます。
- 私的年金・節税効果
- 投資物件としてマンションなどを購入し、定年までにローンを完済させることで、後に安定した収入（家賃）を得ることができます。公的年金だけでは不安な場合、投資物件で得る安定した収入を私的年金とすることができます。また、家賃などの収入は不動産所得として申告する義務があります。申告する際には投資物件の減価償却費や固定資産税などの様々な必要経費が認められるため、それらを家賃収入から差し引き、所得税・住民税の節税をすることができます。
- 相続対策・対インフレ
- 投資物件は、相続の際には時価で評価されることはなく「評価額」で評価されます。評価額とは投資物件の建物部分は取得価格の５０％、土地部分は時価の８０％で評価される額を指します。投資物件が賃貸中の場合は２～３割の評価額の減額が見込まれますので、相続対策としては有効な手段となります。また、インフレ時には投資物件の資産価値や賃料の上昇を見込めます。
- 投資物件の空室・家賃滞納
- 投資物件をただ所有しているだけでは確実な収益には繋がりません。投資物件であるアパートやマンションに空室が出ないように対策を練る必要があります。空室対策としては、投資物件購入の際に優良物件を選ぶこと、リフォームなどで投資物件の資産価値を高めることなどが考えられます。また、借主が家賃を滞納する恐れも十分ありえます。賃貸契約を行う前に入念に借主の審査を行いましょう。不動産会社などの滞納保証サービスを利用するのも手です。
- 投資物件の老朽化・価格下落
- 投資物件の老朽化は決して免れることではありません。空室を作らないためにも、常に投資物件の管理・維持を行う必要があります。また、投資物件の不動産価格が購入時よりも下落する可能性があります。不動産価格の下落対策としては、投資物件を優良物件に保つこと、投資物件の老朽化をリフォームで回避することなどの運営管理が必要不可欠となります。
- 利回り
- 不動産投資には、表面利回りと実質利回りの２種類があります。表面利回りとは、１年間で投資物件がもたらした収益を示す数字のことを指します。表面利回りを求める計算式は【表面利回り（％）＝年間家賃収入÷投資物件価格×１００】です。実質利回りとは、表面利回りから税金などの様々な諸費用を差し引いて計算した利回りのことを指します。実質利回りを求める計算式は【実質利回り（％）＝実質家賃収入÷実質投資物件価格×１００】です。
- 投資物件にかかる費用
- 投資物件を購入する際にかかる費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士手数料などがあります。実際の金額についての詳細を記述することは割愛させていただきますが、投資物件購入価格によって税金も変動します。更に投資物件を賃貸物件として扱う場合には、固定資産税と都市計画税を支払う義務が発生します。
